1. Erfpacht is een zakelijk recht, verbonden aan de onroerende zaak en wordt gevestigd met een notariële akte en geregistreerd in de openbare registers. Pacht is een persoonlijk recht en wordt onderhands, meestal schriftelijk, vastgelegd en niet geregistreerd in de openbare registers.
Pacht en erfpacht lijken sterk op elkaar, maar zijn niet hetzelfde. De pacht is namelijk een bijzondere overeenkomst en de erfpacht is een zakelijk recht. Voor pacht zijn de regels grotendeels van dwingend recht. Dat houdt in dat partijen niet kunnen afwijken van de wet.
Er zit een mate van financiële onzekerheid aan een woning met erfpacht. De erfpachtcanon kan namelijk stijgen, waardoor er een periode komt waarin je niet weet wat je per maand of per jaar gaat betalen. Gebruikelijk is dat de erfpacht voor 49 tot 99 jaar vastligt. Dit kan echter ook voor een kortere periode zijn.
Bij pacht geeft de verpachter grond of agrarische woningen en gebouwen in gebruik aan een pachter. De grond en gebouwen gebruikt de pachter om landbouwwerk te doen. De verpachter krijgt van de pachter een tegenprestatie voor het gebruik van de grond of de agrarische woning en gebouwen.
Pacht, in middeleeuwse akten ook toust, is een op huur lijkende rechtsfiguur uit het goederenrecht waarbij agrarische gronden door de eigenaar (verpachter) in gebruik worden gegeven aan de pachter.
Met een landelijk gemiddelde van €947 per hectare is de pachtprijs het hoogst sinds de invoering van het nieuwe berekeningssysteem in 2007.
De reguliere pachtovereenkomst kan door zowel pachter als verpachter maximaal één jaar voor beëindiging van de lopende pachtovereenkomst worden opgezegd (artikel 7:367 lid 1 BW). Dat moet gebeuren bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (artikel 7:376 lid 2 BW).
Elke duurtijd van 9 jaar binnen een pachtovereenkomst noemt men een pachtperiode. Zo telt pachtovereenkomst van 27 jaar bijvoorbeeld 3 pachtperiodes.
Goederen en diensten. Pacht is een afgesproken vergoeding die wordt betaald aan eigenaren van grond, binnenwateren of rivieren voor het gebruik daarvan. Vanuit het standpunt van de eigenaar geredeneerd, is dit inkomen uit vermogen en is er geen sprake van een geleverde prestatie (dienst).
Het geld dat je betaalt voor je erfpachtcanon zorgt voor hogere maandlasten en kan je niet uitgeven aan je hypotheek. Hierdoor kan je minder lenen als je een huis koopt met erfpacht. Voor een huis met erfpacht kan het lastig zijn om een hypotheek af te sluiten. Vooral als het einde van jouw erfpachtperiode in zicht is.
Netto zal je ongeveer € 160 per maand uitgeven aan erfpachtcanon. Hoe lang betaal je erfpacht? Je betaalt erfpacht zolang je het erfpachtrecht bezit en geen eigenaar van de grond bent. Meestal wordt de hoogte van het erfpachtcanon voor een langere periode van 20, 30, 40 of zelfs 50 jaar vastgezet.
Bij de aankoop van een woning met erfpachtrecht moet u letten op de volgende punten: Wie is de eigenaar: gemeente, woningbouwvereniging, particulier? Gaat het om erfpacht voor onbepaalde of bepaalde tijd? In dat laatste geval: wanneer loopt het erfpachtrecht af en bestaat er een recht op verlenging?
Wat is erfpacht precies? Erfpacht heeft wat weg van huren. De woning zelf is wel van jou, maar de grond is niet je eigendom. Wel mag je deze gebruiken en heb je iets meer rechten dan als er sprake is van huur.
De pachtovereenkomst eindigt niet automatisch bij het overlijden van de pachter. Deze blijft lopen ten voordele van de erfgenamen of rechtverkrijgenden. De erfgenamen of rechtverkrijgenden kunnen de pacht beëindigen als ze binnen één jaar na het overlijden een opzegging doen mits opzegtermijn van 3 maanden.
De reguliere pacht kan niet tussentijds worden opgezegd, maar alleen tegen het einde van de wettelijke looptijd en met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. Opzegging moet bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot (een opgemaakte akte door de deurwaarder).
Mijn gronden zijn verpacht maar ik wil ze nu verkopen. Kan dat wel? U kunt uw grond zowel in verpachte als niet-verpachte toestand verkopen. Hou er wel rekening mee dat de pachter altijd voorkooprecht heeft.
Een pachter kan zonder reden opzeggen, de verpachter niet
Reguliere pachtovereenkomsten worden aan het einde van de looptijd automatisch verlengd, tenzij de pachter of verpachter tijdig en schriftelijk opzegt. Pachters mogen zonder reden opzeggen.
Die pachtprijs is slechts belastbaar ten belope van de onroerende voorheffing, als het om notariële pacht gaat die alleen voor gronden werd aangegaan voor een periode van minstens 18 jaar. Die fiscale stimulans geldt dus niet voor verpachting van gebouwen.
Pachtprijs = basis-kadastraal inkomen x pachtprijscoëfficiënt.
De pacht is het bedrag dat de pachter jaarlijks aan de verhuurder betaalt voor het gebruik van zijn grond voor landbouwdoeleinden. In 2022 betaalde een Belgische landbouwer gemiddeld 329 €/ha per jaar voor de huur van geploegde grond en 287 €/ha voor grasland.
Een pachtersvoordeel ontstaat doordat een pachter de door hem op zakelijke basis gepachte landbouwgrond in eigendom verkrijgt voor een prijs beneden de waarde die daaraan in vrij opleverbare staat is toe te kennen.
Komt een pachter zijn verplichtingen op grond van de pachtovereenkomst niet na, dan kan de pachtovereenkomst mogelijk worden ontbonden. Ontbinding van de pachtovereenkomst vindt altijd plaats via de rechter, tenzij het genot van het gepachte geheel onmogelijk wordt zoals bedoeld in artikel 7:343 lid 1 BW.